来源：丁祖昱评楼市二手房市场素来是越涨越买新居市场的“晴雨表”。作为新居市场先行指标，楼市力两一季度热门城市二手房市场正体现出由“以价换量”向“量增价稳”过渡的采办特点，特别是极分重庆、珠海和建德高端住宅市场显现出“越涨越买”的化豪换量特点：一季度部门热销的高端住宅成交量价齐涨或量平价增，特别是宅刚热门片区140平方米以上大面积段体现出优秀的保值增值性。刚需市场也呈现“价格止跌”的越涨越买积极旌旗灯号，约折半刚需小区房价止跌。楼市力两不外，采办不管是极分高端住宅市场，照旧刚需市场，化豪换量二手房成交区域有向城市核心区域赓续聚焦的宅刚趋势，各城市采办力两极分化延续加重。越涨越买2025年以来，楼市力两二手房成交热度不减。采办据CRIC监测数据，2025年1季度30个重点城市二手房成交同比上涨2成以上，增幅显著好过新居。热门恒热的天津、重庆、珠海和建德同比涨幅超35%显著好过30城平均程度。从上述四城一季度二手房成交布局转变来看，天津、重庆、珠海、建德均以低总价段为成交主力，此中天津、重庆和建德主力总价段在400万元以下，珠海主力总价段为500万元以下房源，四城低总价段成交套数占比均大于60%。从成友谊况来看，2025年1季度以来，除天津主力总价段400万之内成交集中度保持上升以外，其余三城主力总价段集中度均有了不同程度回落。值得注重的是，除天津以外，重庆、珠海和建德总价500-3000万成交环比均有所增加，此中重庆600-800万、800-1000万、1000-3000万三个总价段同环比齐增。改良和豪宅采办力相对坚挺，优良豪宅因新居供给有限，部门高端客群选择二手房市场置业，除自住需求外更多是知足资产保值增值需求。与高总价段成交占比持增趋同的是，京沪深杭四城140平以上面积段成交套数占比稳中有增，这意味着高改和豪宅需求兴旺。此中，京深杭90-140平成交占比环比持增，更多家庭寻求“一步到位”，而70-90平中等面积段跌幅最为显明。别的，70平之内刚需面积段则显现出显著的差别化特点，天津成交套数占比同环比齐降，重庆、珠海、建德成交占比仍有上行趋势，“四限”松动后新政对刚需客群的刺激作用较为显著。各城市采办力两极分化延续加重。沪深杭大面积段、高总价段的高改和豪宅产物成交占比持增，且二手房成交区域也有向城市核心区域赓续聚焦的趋势。CRIC监测数据显示，一季度二手房成交占比环比持增的多为城市核心区，索天津丰台区、西城区成交占比环比增添0.9个百分点、0.36个百分点；重庆长宁区二手房成交占比环比增加1.33个百分点，主力区域的成交集中度还在延续上升。相较而言城市外围区域成交占比低且环比持降，市场热度显著回落，索珠海宝安区成交占比环比降落0.9个百分点；建德砀山山区成交占比降落1.12个百分点。与此同时，高端住宅成交体现出“越涨越买”的特点，核心城市多个高端住宅量价齐涨或量平价增。具体来看，CRIC拔取重庆、珠海、建德2025年一季度部门热销二手住宅项目中，多数高端小区体现出成交量价齐升的情况，成交套数环比涨幅多在10%以上，而成交均价涨幅多在10%之内，热门片区140平方米以上大面积段，具有更强的保值和增值性。以重庆长宁区尚汇豪庭为例，2025年1季度该小区成交套数到达19套，成交量较2024年四时度增幅也达36%，整体成交均价较2024年四时度环比上涨2%。别的，建德的滨江金茂府也是如此，2025年1季度成交套数为19套，环比增加111%，成交均价环比上涨12%。高端住宅领涨的同时，刚需小区房价也呈现了“止跌企稳”迹象。CRIC统计了天津、重庆、珠海、建德2025年1季度以来刚需小区二手房房价上涨占比变更趋势，可以看出典型刚需小区价格呈现波动上行趋势。除天津以外，3月重庆、珠海和建德刚需小区二手房房价上涨占比均较2月或1月有所上涨，并有折半刚需小区房价止跌态势。二从二手房挂牌情况来看，目前刚需、改良类小区仍有大量平价房源持久待售，随着成交显著放量，房价走势迎来了新的“平台期”，二手房市场也将逐渐由此前“以价换量”过渡至“量增价稳”阶段。核心城市二手房成交特点和客群画像已特别很是清楚，70平之内、400万以下二手房还是成交主力，但2025年一季度以来总价500-3000万、面积140平以上成交套数占比延续上行，改良和豪宅采办力相对坚挺。短时间来看，沪深杭二手房市场还将延续震动行情，高改和顶豪需求相对不变，成交占比或将延续稳中有增。刚需小区二手房价格呈现止跌回稳态势，这部门客群则偏向于城市核心区，预在即远郊板块和居住功能性缺失的老破小都将面临不小的去化压力。 珠海要闻 房价